📖 Raising Private Capital (Gọi Vốn Tư Nhân)
✍️ Matt Faircloth
Giới thiệu sách
Năm 2004, Matt Faircloth và vợ anh là Liz bắt đầu đầu tư bất động sản. Vốn của họ là một khoản vay 30.000 đô la từ người trong nhà. Đó là tất cả những gì họ có. Mười lăm năm sau, công ty DeRosa Group của hai vợ chồng quản lý hơn 370 căn hộ. Tổng giá trị giao dịch vượt 30 triệu đô la. Phần lớn số tiền đó không phải của họ. Quyển sách này nói về đúng một chuyện: gọi vốn tư nhân.
Nói thật, đây không phải sách dạy làm giàu nhanh. Sách do BiggerPockets Publishing xuất bản năm 2018. Faircloth viết cho người đi tìm vốn. Nhưng gần như chương nào cũng quay về câu hỏi ngược lại. Nếu bạn là người bỏ tiền ra, bạn muốn được đối xử thế nào? Với phụ nữ Việt, chuyện góp vốn mua đất với họ hàng diễn ra mỗi ngày. Vì thế cách gọi vốn tư nhân trong sách đáng giá hơn nhiều mẹo huy động vốn.
Gọi vốn tư nhân luôn có hai vai: người có tiền và người có thương vụ
Faircloth đặt tên cho hai vai trong mọi thương vụ. Một bên là Cash Provider, người cung cấp tiền. Bên kia là Deal Provider, người cung cấp thương vụ. Nghe đơn giản, nhưng cách đặt tên này sắp xếp lại cả cuộc chơi. Rất hiếm ai giỏi cả hai vai cùng lúc.
Vì thế câu hỏi không còn là “tôi có đủ tiền không”. Câu hỏi là bạn đang đứng ở vai nào. Người có tiền thường thiếu thời gian. Họ cũng thiếu kinh nghiệm thẩm định và thiếu người quản lý. Người có thương vụ thì ngược lại, thiếu đúng một thứ là vốn. Gọi vốn tư nhân chỉ là việc ghép hai bên đó lại.
Bạn để ý không, khi nghĩ như vậy thì cảm giác đi xin biến mất. Thật ra không ai xin ai cả. Thứ bạn mang tới là điều người có tiền không tự làm được. Đó là nguyên tắc nền của cả quyển sách. Chính Faircloth cũng bắt đầu từ vai Deal Provider với hai bàn tay trắng.
Gọi vốn tư nhân bằng nợ hay bằng cổ phần?
Đây là chương kỹ thuật nhất và cũng đáng tiền nhất. Tiền tư nhân về với bạn theo hai dạng. Dạng thứ nhất là nợ. Người ta cho bạn vay một khoản, lãi suất cố định, có kỳ hạn. Họ được trả trước, bất kể thương vụ lời hay lỗ.
Dạng thứ hai là cổ phần. Người bỏ tiền trở thành đồng sở hữu. Họ chia lợi nhuận theo tỷ lệ đã thoả thuận. Nếu thương vụ lỗ, họ lỗ cùng bạn. Đổi lại, phần lời của họ không bị chặn. Ví dụ một căn mua 200.000 đô la rồi bán 300.000 đô la. Người cho vay lãi 10% một năm vẫn chỉ nhận đúng phần lãi đó. Còn người góp cổ phần 50% nhận 50.000 đô la.
Faircloth khuyên chọn theo tính cách người bỏ tiền. Người bác đã nghỉ hưu, sống bằng lãi hàng tháng, gần như luôn hợp với nợ. Người bạn trẻ muốn tài sản lớn lên thì hợp với cổ phần. Muốn nhìn con số trước khi quyết định, bạn xem bài phân tích thương vụ bất động sản theo con số.
Vòng tròn thân quen: nơi gọi vốn tư nhân thật sự bắt đầu
Có một ảo tưởng phổ biến. Phải quen người giàu thì mới huy động được vốn. Faircloth phá ảo tưởng đó bằng chính chuyện của mình. Khoản 30.000 đô la đầu tiên không tới từ quỹ đầu tư nào. Nó tới từ người trong gia đình.
Anh chia nguồn vốn thành 3 vòng tròn đồng tâm. Trong cùng là người đã tin bạn sẵn. Ở giữa là đồng nghiệp, khách hàng cũ, người quen trong hội nhóm. Ngoài cùng là người lạ. Đó là vòng khó nhất, chậm nhất, và nhiều ràng buộc pháp lý nhất.
Sai lầm của người mới là nhảy thẳng ra vòng ngoài vì ngại nhờ người quen. Thật ra thứ tự nên ngược lại. Gọi vốn tư nhân ở vòng trong không dễ hơn vì họ nể nang. Nó dễ hơn vì họ đã có sẵn dữ liệu về bạn. Họ biết bạn có giữ lời hay không.
Nguồn tiền bị bỏ quên trong tài khoản hưu trí
Chương về self-directed IRA khiến nhiều người đọc xong mới biết mình bỏ lỡ gì. Đây là tài khoản hưu trí tự định hướng ở Mỹ. Rất nhiều người có vài chục nghìn đô la nằm trong đó. Tiền ấy thường chỉ mua được cổ phiếu và quỹ. Khi chuyển sang dạng tự định hướng, nó được phép cho vay bất động sản.
Điểm hay nằm ở chỗ khác. Đây là tiền người ta không tiêu tới. Nó không phải tiền chợ, cũng không phải tiền học của con. Vì vậy chủ tài khoản bình tĩnh hơn hẳn. Faircloth gọi đây là nguồn vốn bị bỏ quên. Chính chủ của nó cũng không biết là mình được phép.
Việt Nam chưa có cơ chế tương đương. Nhưng nguyên tắc thì chuyển được. Hãy tìm loại tiền đang ngủ đông. Đừng nhắm vào tiền đang chạy. Tiền ngủ đông là khoản để dành dài hạn. Tiền chạy là tiền sinh hoạt và kinh doanh. Hỏi đúng loại tiền quyết định phân nửa câu trả lời.
Gọi vốn tư nhân trước khi bạn cần tới tiền
Đây là lời khuyên bị bỏ qua nhiều nhất. Đa số người đi tìm vốn khi đã đặt cọc. Hợp đồng đã ký. Hạn chót còn ba tuần. Lúc đó sự gấp gáp lộ ra trong từng câu nói. Người bỏ tiền cảm nhận được ngay.
Faircloth làm ngược lại. Anh kể về cách mình đầu tư từ rất lâu trước khi cần. Nhờ vậy, khi thương vụ tới thì người kia đã hiểu mô hình. Cuộc gọi cuối cùng chỉ là một câu ngắn. Nó không phải một bài thuyết trình cấp cứu.
Vì vậy hãy coi gọi vốn tư nhân là việc của nhiều tháng. Nó không phải việc của vài ngày. Nguyên tắc là xây quan hệ trước, hỏi tiền sau. Hãy kể về thương vụ bạn vừa xem và vì sao bạn từ chối. Chuyện từ chối xây niềm tin nhanh hơn chuyện thành công. Nó cho thấy bạn có tiêu chuẩn.
Gọi vốn tư nhân an toàn: bảo vệ người đưa tiền cho bạn
Faircloth dành nhiều trang cho phần bảo vệ. Đây là chỗ phân biệt người làm nghiêm túc với người làm liều. Khoản vay phải có giấy nhận nợ. Nó phải được thế chấp bằng chính tài sản. Tên người cho vay phải nằm trong hợp đồng bảo hiểm căn nhà. Ba thứ đó là mức tối thiểu.
Anh cũng nhấn mạnh quỹ dự phòng. Nếu bạn hứa trả lãi hàng tháng, hãy giữ sẵn tiền cho vài tháng. Giữ cả khi căn nhà đang trống. Một lần trễ hẹn đủ để xoá nhiều năm uy tín. Tin xấu đi nhanh hơn tin tốt trong mọi cộng đồng.
Chuyện này quan trọng gấp bội khi bạn vay của người thân. Giấy tờ không phải vì bạn nghi ngờ nhau. Giấy tờ để tình cảm không phải gánh phần việc của hợp đồng. Nếu bạn tính chung vốn mua nhà với người nhà, bài những sai lầm khi mua căn nhà đầu tiên nhắc khá nhiều điểm dễ vấp.
Gọi vốn tư nhân và ranh giới pháp lý
Phần pháp lý là phần Faircloth cẩn thận nhất. Anh nói thẳng: tới đây thì thuê luật sư chứng khoán. Ở Mỹ, một khoản vay đơn thuần bị quản nhẹ. Nhưng bán phần sở hữu chung trong thương vụ thì khác. Thứ bạn bán khi đó được xem là chứng khoán.
Hai lối đi phổ biến nằm trong Regulation D. Lối 506(b) không cho quảng cáo rộng rãi. Bạn chỉ được mời người đã quen từ trước. Lối này cho tối đa 35 nhà đầu tư không thuộc nhóm đủ điều kiện. Lối 506(c) thì cho phép công khai kêu gọi. Đổi lại, mọi nhà đầu tư đều phải được xác minh là đủ điều kiện.
Nhà đầu tư đủ điều kiện ở Mỹ có ngưỡng rõ ràng. Thu nhập 200.000 đô la một năm, hoặc 300.000 đô la tính cả vợ chồng. Hoặc tài sản ròng 1 triệu đô la, không tính căn nhà đang ở. Đăng một bài lên mạng xã hội để tìm người góp vốn nghe rất vô hại. Theo luật Mỹ, việc đó có thể đã là quảng cáo rộng rãi. Và nó đóng mất cánh cửa 506(b) của bạn. Việt Nam có khung pháp lý khác, nhưng bài học giữ nguyên. Cách bạn kêu gọi quyết định luật nào áp lên bạn.
Gọi vốn tư nhân thành công nhờ cách trình bày thương vụ
Chương cuối là phần thực hành. Faircloth bảo đừng mở đầu bằng lợi nhuận. Hãy mở đầu bằng tài sản, vị trí và hiện trạng. Rồi mới tới kế hoạch. Rồi mới tới con số. Cuối cùng là lối ra, tức ngày người bỏ tiền nhận lại tiền.
Điều làm nhà đầu tư yên tâm nhất lại là thứ nhiều người giấu. Đó là chuyện gì có thể hỏng. Hãy tự nêu 3 rủi ro lớn nhất. Nêu luôn cách xử lý từng cái. Người giấu rủi ro thường là người chưa nhìn thấy rủi ro.
Và hãy nói rõ bạn được gì. Giấu phần thù lao khiến người khác nghi ngờ khi họ phát hiện ra. Với người mới, một thương vụ nhỏ mà minh bạch tốt hơn thương vụ lớn mập mờ. Cách đầu tư căn hộ nhỏ vẫn là bước đệm hợp lý. Muốn tự tính dòng tiền trước khi mời ai góp vốn, xem thêm cách tính dòng tiền căn hộ cho thuê.
💬 Câu nói đáng nhớ nhất
“Bạn không đi xin tiền. Bạn đang mang tới một cơ hội mà người kia không tự làm được.” (tinh thần xuyên suốt quyển sách của Matt Faircloth)
Ai nên đọc quyển này?
Sách hợp với người đã hiểu căn bản bất động sản. Người đang vướng đúng một chỗ là vốn sẽ thấy rõ nhất. Người góp vốn làm ăn với họ hàng cũng nên đọc. Phần giấy tờ và bảo vệ áp dụng được cho mọi khoản vay trong nhà. Còn người chưa từng xem thương vụ nào nên đọc sách nền tảng trước.
Áp dụng ngay hôm nay
Viết ra tên năm người bạn quen có tiền để dành dài hạn. Đó là loại tiền họ không đụng tới trong ba năm tới. Chưa nhắn gì cả. Chỉ cần nhìn danh sách và tự hỏi họ cần gì để tin bạn. Rồi bắt đầu làm đúng thứ đó trong ba tháng tới.
Lưu ý: Bài viết chỉ mang tính chia sẻ kiến thức, không phải lời khuyên tài chính hay đầu tư. Hãy cân nhắc kỹ với hoàn cảnh của riêng bạn.
⭐ Đánh giá của Lady Networking
⭐⭐⭐⭐⭐. Một quyển sách thực dụng và tử tế. Nó bảo vệ người đưa tiền, chứ không chỉ dạy người cầm tiền.
📲 Chia sẻ bài viết này
💬 Cùng nhau phát triển
Nếu bài viết này có ích cho bạn, hãy chia sẻ với một người bạn đang cần nghe điều này. Và nếu bạn muốn kết nối với những người phụ nữ đang cùng nhau học hỏi, hãy tham gia cộng đồng Lady Networking nhé.
👉 Tham gia Lady Networking trên Facebook
📖 Raising Private Capital
✍️ Matt Faircloth
About this book
In 2004, Matt Faircloth and his wife Liz began investing in property. Their capital was a 30,000 dollar loan from a family member. In fact that was everything they had. Fifteen years later, their company DeRosa Group managed more than 370 units. Meanwhile total transactions passed 30 million dollars. But most of that money was never theirs. So this book answers one question.
Of course this is not a get-rich-quick manual. BiggerPockets Publishing released it in 2018. Faircloth writes for the person seeking capital. However almost every chapter flips the view. Because the real question is how the person handing over cash deserves to be treated. For readers who already lend inside the family, that reversal is the most useful part.
Raising Private Capital starts with two roles, not one
First, Faircloth names the two sides of every deal. One side is the Cash Provider. The other is the Deal Provider. It sounds obvious. Still, naming it changes how you see your own position. After all, almost nobody is excellent at both roles.
So the question stops being “do I have enough money?” Instead it becomes “which role am I good at?” For example, Cash Providers usually lack time. They also lack underwriting skill and management capacity. Meanwhile Deal Providers lack exactly one thing, which is money.
Therefore matching the two removes the feeling of begging. Because you are not asking for a favour. Instead you bring something the other side cannot produce alone. In fact Faircloth himself started as a Deal Provider with nothing.
Debt or equity: the choice that decides everything
Next comes the most technical chapter. But it is worth the price on its own. Private money arrives in two shapes. First, debt. Someone lends you a sum at a fixed rate for a fixed term. So they get paid whether the deal wins or loses.
Second, equity. The money partner becomes a part owner. Therefore they share the profit. And when the deal loses, they lose with you. In exchange, their upside is uncapped. For example, imagine a unit bought at 200,000 dollars and sold at 300,000. A lender at 10 percent still receives only that interest. Meanwhile a 50 percent equity partner takes 50,000 dollars.
So the right structure depends on the person. For example, a retired uncle living on monthly income almost always fits debt. Meanwhile a younger partner chasing growth fits equity. Before you offer either, analysing a property deal by the numbers is the right preparation.
Where private money actually comes from
Of course most beginners assume you need rich strangers. However Faircloth’s own story says otherwise. Because his first 30,000 dollars came from inside his family.
So he sorts sources into three concentric circles. At the centre sit people who already trust you. In the middle sit colleagues, former clients and people from your groups. On the outside sit strangers. Still, that ring is the hardest, the slowest and the most regulated.
Therefore the common mistake is jumping straight to the outer ring. In short, the principle is to work from the centre outwards. After all, the inner circle is not softer. Instead, those people already hold years of evidence about whether you keep your word.
The forgotten money sitting in retirement accounts
Then comes the chapter on the self-directed IRA. In the United States, many people hold tens of thousands of dollars in retirement accounts. But that money can usually only buy stocks and funds. However, once the account becomes self-directed, it may lend against real estate.
Above all, this is money the owner is not spending. So the lender behaves far more calmly. Because it is not grocery money or school fees. In fact Faircloth calls it forgotten capital. After all, many owners never learn the option exists.
While Vietnam has no direct equivalent, the principle still travels. So look for sleeping money rather than working money. Sleeping money is long-term savings. Meanwhile working money pays this month’s bills. Therefore asking the right kind of money is half the answer.
Raising private capital long before you need it
Sometimes the most ignored advice is the simplest. But most people look for money after the deposit is paid. The contract is signed. Finally the deadline is three weeks away. However urgency leaks into every sentence. And the person with cash hears it immediately.
Instead, Faircloth talks about how he invests long before he needs anything. So when a deal appears, the other person already understands the model. Therefore the final call is one short question. In short, it is not an emergency pitch.
So treat fundraising as a project measured in months. In fact the principle is simple: build the relationship first, then ask. For example, tell people about a deal you turned down. Because a story about walking away builds trust quickly. After all, it proves you have standards.
Protecting your lender is your job
Faircloth spends real time on protection. In fact this is where serious operators separate from reckless ones. So every loan should sit on a promissory note. Next, it should be secured against the property itself. Finally, the lender should be named on the insurance policy.
He also insists on reserves. So if you promise monthly interest, hold several months of it. Keep it even while the unit sits empty. After all, one missed payment can erase years of reputation. Because bad news travels faster than good news.
Of course this matters even more with family money. Paperwork is not suspicion. Instead, paperwork stops the relationship from doing the contract’s job. When family money meets a first purchase, the mistakes first-time buyers make are worth reading too.
Raising private capital inside the legal line
On the other hand, the legal chapter is where Faircloth is most careful. So his advice is blunt: hire a securities attorney. Because a simple loan is lightly regulated. But selling shared ownership is different. In fact what you sell then is usually a security.
Two common paths sit inside Regulation D. First, 506(b) forbids general advertising. So you may only approach people you already knew. Still, it allows up to 35 non-accredited investors. Second, 506(c) permits public solicitation. However every investor must then be verified as accredited.
In the United States, accredited status has clear thresholds. For example, 200,000 dollars of annual income, or 300,000 jointly. Alternatively, a net worth of 1 million dollars excluding your home. So posting on social media to find partners sounds harmless. In fact it may count as general solicitation. Therefore it can close the 506(b) door. Vietnam’s rules differ, but the lesson holds.
Presenting the deal so people say yes
Finally, the closing chapters cover delivery. So Faircloth says not to open with profit. Instead, open with the asset, the location and its condition. Next comes the plan. Then come the numbers. Finally comes the exit date.
Meanwhile the thing that reassures investors most is what people hide. In short, it is what could go wrong. So name the 3 biggest risks yourself. Then explain how each one is handled. Because someone who hides risk usually has not seen it.
Above all, state clearly what you earn. In fact hiding your fee damages trust the moment it surfaces. So for a beginner, a small transparent deal beats a large murky one. Therefore investing in small multifamily properties remains a sensible first step. And knowing how rental cash flow is calculated matters before you invite anyone in.
💬 The quote that hits hardest
“You are not asking for money. You are offering an opportunity the other person cannot build alone.” (the idea running through Matt Faircloth’s book)
Who should read this
This book fits someone who understands property basics. But it lands hardest on the reader stuck only on capital. It also fits anyone pooling money with relatives. Because the documentation chapters apply to every family loan. However, a complete beginner should read a fundamentals book first.
Apply this today
Write down five people who hold long-term savings. That is money they will not touch for three years. Send nothing yet. Instead, ask what each person would need in order to trust you. Then start doing exactly that for three months.
Note: This article is for educational purposes only and is not financial or investment advice. Always consider your own circumstances.
⭐ Lady Networking Rating
⭐⭐⭐⭐⭐. Practical and ethical. In fact it protects the person handing over the money, not just the one holding it.
📲 Share this article
💬 Let’s grow together
If this article resonated with you, share it with a woman who needs to hear it. And if you want to meet women who are learning and growing together, come join us.
