Căn hộ Airbnb hay cho thuê dài hạn và con số 45% quyết định bạn lời hay lỗ
Tối thứ Sáu, chị Hằng ngồi ở ban công căn hộ 2 phòng ngủ của mình ở Vũng Tàu, mở Airbnb trên điện thoại. Căn bên cạnh, cùng diện tích, đang để giá 1,2 triệu một đêm và kín lịch cả tháng sau. Còn căn của chị cho thuê dài hạn 8 triệu một tháng. Chị nhẩm nhanh: biến nó thành căn hộ Airbnb, chỉ cần 7 đêm là bằng tiền thuê cả tháng.
Phép nhẩm đó đúng, nhưng chưa đủ. Chị Hằng 37 tuổi, làm văn phòng ở TP.HCM, và căn này là khoản tiết kiệm lớn nhất đời chị. Nên trước khi gỡ hợp đồng với người thuê, mình cùng chị cộng cho đủ.
Cả bài này xoay quanh một con số: 45%. Đó là tỷ lệ lấp đầy mà dưới mức đó, căn hộ Airbnb của chị Hằng kiếm ít tiền hơn cách cho thuê dài hạn chị đang làm. Mọi con số dưới đây là GIẢ ĐỊNH để minh hoạ, bạn hãy thay bằng số của khu mình.
Con số 240 triệu của căn hộ Airbnb
Giả định căn của chị Hằng có khách khoảng 55% số đêm trong năm. Một năm có 365 đêm, vậy là khoảng 200 đêm có khách. Nhân với 1,2 triệu, doanh thu là 240 triệu một năm.
So với cho thuê dài hạn, con số này gấp gần ba lần. Đó là lý do ai cũng mê. Nhưng doanh thu không phải tiền về túi, và cho thuê theo đêm có cả một danh sách chi phí mà người thuê dài hạn tự lo hết.
Chi phí của căn hộ Airbnb mà ít ai cộng đủ
Thứ nhất là phí nền tảng. Mình giả định 15% doanh thu, tức 36 triệu. Mức thật tuỳ cách bạn chọn chia phí với khách, có thể thấp hơn.
Tiếp theo là dọn phòng. Nếu mỗi khách ở trung bình 2 đêm, 200 đêm là 100 lượt. Mỗi lượt dọn 250 nghìn là 25 triệu. Giặt khăn, ga, xà phòng, giấy, nước uống thêm khoảng 80 nghìn một lượt, thành 8 triệu.
Điện, nước, wifi, truyền hình giờ là của chủ nhà, khoảng 2,5 triệu mỗi tháng, tức 30 triệu một năm. Hao mòn và thay đồ, mình để 3% doanh thu là 7,2 triệu. Cuối cùng là nội thất: muốn có khách phải sắm đủ, khoảng 120 triệu, dùng được chừng 5 năm, tức 24 triệu mỗi năm.
Cộng lại là 130,2 triệu. Vậy 240 triệu doanh thu còn lại 109,8 triệu. Nếu bạn đã đọc bài về những khoản tiền âm thầm để giữ một căn nhà, bạn sẽ thấy quen: cái giá thật luôn nằm ở những dòng nhỏ.
Còn cho thuê dài hạn thì sao
Căn của chị Hằng đang cho thuê 8 triệu một tháng. Giả định mỗi năm trống 1 tháng giữa hai người thuê, vậy 11 tháng là 88 triệu. Trừ 3 triệu sửa vặt và 4 triệu hoa hồng môi giới khi đổi khách, còn 81 triệu.
Người thuê tự trả điện nước, tự dọn, tự mua đồ. Chị Hằng gần như chỉ cần nghe điện thoại vài lần mỗi năm. Bạn có thể xem thêm các bước chọn và giữ người thuê trong bài đầu tư căn hộ cho thuê.
Vậy so lời thật, căn hộ Airbnb hơn khoảng 28,8 triệu mỗi năm, chứ không phải gấp ba. Vẫn hơn, nhưng mỏng hơn nhiều so với cảm giác lúc nhìn giá 1,2 triệu một đêm.
Con số 45%: điểm hoà vốn của căn hộ Airbnb
Phần lớn chi phí của một căn hộ Airbnb là cố định. Điện nước 30 triệu và nội thất 24 triệu vẫn tốn dù khách ít hay nhiều. Nên khi số đêm có khách giảm, lợi nhuận rơi nhanh hơn doanh thu.
Mình chạy lại cùng bộ số với các mức lấp đầy khác. Với mức 50%, tức 182 đêm, chị Hằng còn khoảng 95 triệu. Ở 45%, tức 164 đêm, còn khoảng 80 triệu, gần đúng bằng 81 triệu của cho thuê dài hạn. Còn ở 40%, chỉ còn khoảng 66 triệu, thua hẳn.
Thế nên câu hỏi đúng không phải “một đêm bao nhiêu tiền”. Câu hỏi đúng là: khu của bạn có giữ được trên 45% số đêm cả năm không, kể cả mùa mưa và các tuần ngày thường? Ở Vũng Tàu, khách từ TP.HCM lái xe xuống dồn vào cuối tuần, còn thứ Hai tới thứ Năm thường trống.
Thời gian của bạn cũng có giá
Khoản chênh 28,8 triệu của căn hộ Airbnb không đến miễn phí. Trả lời tin nhắn, hướng dẫn nhận phòng, xử lý khách làm vỡ ly, gọi thợ khi máy lạnh hỏng lúc 10 giờ tối. Giả định mỗi tháng mất 15 giờ, cả năm là 180 giờ.
Lấy 28,8 triệu chia 180 giờ, mỗi giờ chị Hằng kiếm thêm khoảng 160 nghìn. Có thể đáng, có thể không, tuỳ lương một giờ của bạn ở công việc chính. Bài cách tính lương thật một giờ sẽ giúp bạn so cho công bằng.
Thuế, luật và nội quy toà nhà với căn hộ Airbnb
Tin vui về thuế: từ ngày 1/1/2026, cá nhân và hộ kinh doanh có tổng doanh thu cả năm từ 500 triệu trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Lưu ý, 500 triệu là tổng mọi nguồn kinh doanh của bạn, không phải riêng căn này. Với 240 triệu, chị Hằng nằm dưới ngưỡng, nhưng nếu chị còn bán hàng online thì phải cộng vào.
Còn luật lệ thì cần cẩn thận hơn. Khách ở qua đêm phải được thông báo lưu trú với công an phường. Nhiều toà chung cư cũng có nội quy hạn chế cho thuê theo ngày. Trước khi đầu tư nội thất 120 triệu, hãy hỏi ban quản lý toà nhà bằng văn bản.
Thuê công ty quản lý căn hộ Airbnb thì sao
Nếu không có thời gian, bạn có thể giao cho công ty quản lý. Giả định họ lấy 20% doanh thu, tức 48 triệu trên 240 triệu. Lợi nhuận của chị Hằng tụt xuống khoảng 62 triệu, thấp hơn cả cho thuê dài hạn.
Nói cách khác, phần lời thêm của căn hộ Airbnb phần lớn chính là tiền công bạn tự vận hành. Avery Carl, tác giả cuốn sách mình vừa review, cũng nói đúng điều này: thành công nằm ở cách quản lý. Bạn có thể đọc thêm trong bài review Short-Term Rental, Long-Term Wealth.
Bắt Đầu Từ Hôm Nay
Mở Airbnb, chọn khu của bạn và xem lịch của 10 căn tương tự trong 3 tháng tới. Đếm số đêm đã kín rồi chia cho tổng số đêm. Nếu con số dưới 45%, căn của bạn có lẽ nên giữ người thuê dài hạn thêm một năm nữa.
📩 Nhận File Quản Lý Tài Chính Cá Nhân
Với mục tiêu giúp các bạn có kiến thức vững vàng và phát triển kỹ năng quản lý tài chính cá nhân, hãy gửi thông tin cho chúng tôi. File sẽ được Admin gửi trong vòng 48 tiếng.
Nếu không thấy email, bạn nhớ check SPAM MAIL nhé!
Đây là file có phí: 25,000 VND (bạn sẽ được tặng thêm ebook 5 trang về Quản lý tài chính cá nhân, bớt lo về tiền).
Thông tin chuyển khoản: VP Bank 0983407839
Phí sẽ tăng sau 7/7/2026.
👉 Đăng ký tại: https://forms.gle/koDSeDWqztjw7Bc59
Theo dõi thêm tại:
Page: facebook.com/ladyfinancevn
Group: facebook.com/groups/womeninvestsmarthub
⚠️ Lưu ý: Bài viết này chỉ mang tính chất giáo dục và không phải là lời khuyên tài chính cá nhân. Hãy tham khảo chuyên gia tài chính trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
📲 Chia sẻ bài viết này
👉 Tham gia Lady Networking trên Facebook
Airbnb or a long-term tenant and the 45% figure that decides whether you win
On a Friday night, Hang sits on the balcony of her two-bedroom apartment in Vung Tau and opens Airbnb. Next door, a unit of the same size charges 1.2 million dong a night and is fully booked next month. Meanwhile, her own unit is let to a long-term tenant for 8 million a month. So she does the quick maths: as an Airbnb apartment, just 7 nights would match a whole month of rent.
That maths is right, but it is not complete. Hang is 37, works in an office in Ho Chi Minh City, and this flat is the biggest saving of her life. So before she ends her tenant’s lease, let us add everything up with her.
In fact, this whole article turns on one number: 45%. Below that occupancy rate, an Airbnb apartment like Hang’s earns less than the long-term letting she already does. Of course, every figure here is an ASSUMPTION for illustration, so swap in the numbers for your own area.
The 240 million headline
First, assume Hang’s unit is booked on about 55% of nights. Since a year has 365 nights, that is roughly 200 booked nights. At 1.2 million each, revenue comes to 240 million a year.
Compared with long-term letting, that is almost three times as much. That is why everyone gets excited. But revenue is not take-home money, because nightly letting carries a list of costs that a long-term tenant normally covers.
The costs most people forget
To begin with, there is the platform fee. I assume 15% of revenue, which is 36 million. Of course, the real rate depends on how you split fees with guests, so it may be lower.
Next comes cleaning. If the average guest stays 2 nights, then 200 nights means 100 turnovers. So at 250,000 dong per clean, that is 25 million. On top of that, laundry, soap, tissue and water add about 80,000 per stay, which makes 8 million.
Also, electricity, water, wifi and TV are now the owner’s bill, at about 2.5 million a month, or 30 million a year. For wear and replacements, I set aside 3% of revenue, which is 7.2 million. Finally, there is furniture. To win guests you must furnish fully, roughly 120 million that lasts about 5 years, so 24 million a year.
In total, that is 130.2 million. As a result, 240 million of revenue leaves 109.8 million. If you have read our piece on the quiet costs of keeping a home, this will feel familiar, because the real price always hides in the small lines.
And the long-term tenant?
Right now, Hang’s unit earns 8 million a month. Assume it sits empty for 1 month a year between tenants, so 11 months bring in 88 million. Then subtract 3 million for small repairs and 4 million for an agent’s fee when a tenant changes, and 81 million is left.
Meanwhile, the tenant pays the utilities, does the cleaning and buys the supplies. So Hang only needs to answer the phone a few times a year. For more on finding and keeping good tenants, see our guide to investing in a rental flat.
In short, on real profit the Airbnb apartment wins by about 28.8 million a year, not by three times. It still wins, but the gap is much thinner than the 1.2 million nightly price suggests.
The 45% break-even
Most nightly-letting costs are fixed. For example, the 30 million of utilities and 24 million of furniture stay the same whether guests are many or few. Therefore, when booked nights fall, profit drops faster than revenue.
So I ran the same numbers at other occupancy rates. At 50%, or 182 nights, Hang keeps about 95 million. However, at 45%, or 164 nights, she keeps about 80 million, almost exactly the 81 million from long-term letting. And at 40%, she keeps only about 66 million, which is clearly worse.
That is why the right question is not “how much per night”. Instead, ask whether your area can stay above 45% of nights across the whole year, including the rainy season and the weekdays. In Vung Tau, for instance, Saigon guests drive down at the weekend, while Monday to Thursday often sits empty.
Your time has a price too
Still, the extra 28.8 million is not free. After all, someone has to answer messages, explain check-in, deal with a broken glass, and call a repairman when the air conditioner fails at 10pm. Assume that takes 15 hours a month, or 180 hours a year.
So divide 28.8 million by 180 hours, and Hang earns roughly 160,000 dong per extra hour. That may be worth it or not, depending on what your main job pays per hour. Our piece on working out your real hourly wage helps you compare fairly.
Tax, the law and building rules
First, the good news on tax. From 1 January 2026, individuals and household businesses with total annual revenue of 500 million dong or less pay no VAT and no personal income tax. However, the 500 million covers all your business income combined, not just this flat. So at 240 million Hang is below the line, but if she also sells online, that income counts too.
The rules, on the other hand, need more care. Overnight guests must be registered with the local ward police. Also, many apartment buildings restrict nightly rentals in their house rules. So before you spend 120 million on furniture, ask building management in writing.
What about a management company?
If you have no time, you can hand the unit to a management company. For example, assume they take 20% of revenue, which is 48 million out of 240 million. As a result, Hang’s profit falls to about 62 million, which is below long-term letting.
In other words, most of the extra profit from an Airbnb apartment is really your own wage for running it. In fact, Avery Carl, author of the book we just reviewed, says the same thing: success comes down to management. You can read more in our review of Short-Term Rental, Long-Term Wealth.
Start Today
First, open Airbnb, pick your area and look at the calendars of 10 similar units over the next 3 months. Then count the booked nights and divide by the total nights. If the result is below 45%, your flat should probably keep its long-term tenant for another year.
📩 Get the Personal Finance Management Template
Our mission is to equip you with robust knowledge and enhance your personal financial management skills. Please provide your information, and the file will be delivered by our Admin within 48 hours.
In case you do not receive the email, please check your SPAM mail!
This file is available for 25,000 VND (and you will receive a bonus 5-page e-book on Personal Finance Management).
Bank Transfer Details: VP Bank 0983407839
Note: The price will increase after July 7, 2026.
👉 Sign up here: https://forms.gle/koDSeDWqztjw7Bc59
Follow us for more:
Page: facebook.com/ladyfinancevn
Group: facebook.com/groups/womeninvestsmarthub
⚠️ Note: This article is for educational purposes only and is not personal financial advice. Please consult a financial professional before making investment decisions.
📲 Share this article
