📖 The Intelligent REIT Investor (Đầu Tư REIT Thông Minh)
✍️ Stephanie Krewson-Kelly và R. Brad Thomas
Giới thiệu sách
Bạn muốn có thu nhập từ bất động sản nhưng chưa đủ tiền mua một căn hộ? Đầu tư REIT là câu trả lời mà quyển sách này đưa ra. REIT là công ty sở hữu toà nhà, và bạn mua cổ phần của nó như mua một cổ phiếu. Bạn không cần vay ngân hàng, không cần đi tìm khách thuê, cũng không cần sửa bồn cầu lúc nửa đêm.
Stephanie Krewson-Kelly làm chuyên viên phân tích REIT cho các công ty lớn ở Phố Wall từ năm 1994 tới 2009. Sau đó chị chuyển sang phụ trách quan hệ nhà đầu tư cho Corporate Office Properties Trust, một REIT niêm yết. Chị viết quyển này cho người mới, những người chưa biết gì về ngành. Sách ra mắt năm 2016, dày khoảng 250 trang, và có khá nhiều bảng số liệu. Đây không phải sách đọc giải trí, nhưng nó trao cho bạn đúng bộ từ vựng cần có.
Bài học 1: Đầu tư REIT là sở hữu toà nhà qua cổ phiếu
REIT là viết tắt của Real Estate Investment Trust, tạm dịch là quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Mô hình này ra đời ở Mỹ năm 1960, khi Quốc hội Mỹ muốn người bình thường cũng được hưởng lợi từ những toà nhà lớn. Trước đó, chỉ người rất giàu mới sở hữu được trung tâm thương mại hay cao ốc văn phòng.
Để được gọi là REIT, công ty phải theo vài luật cứng. Ít nhất 75% tài sản phải là bất động sản. Ít nhất 75% thu nhập phải đến từ tiền thuê nhà hoặc lãi cho vay thế chấp. Công ty cần tối thiểu 100 cổ đông. Nhờ các luật này, khi bạn đầu tư REIT, bạn biết chắc tiền của mình đang nằm trong toà nhà thật, không phải trong một dự án mơ hồ nào đó.
Bài học 2: Quy tắc 90% và lý do cổ tức đầu tư REIT cao
Đây là luật quan trọng nhất trong sách. REIT ở Mỹ phải chia ít nhất 90% thu nhập chịu thuế cho cổ đông mỗi năm. Đổi lại, công ty gần như không phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp. Vì vậy cổ tức của REIT thường cao hơn hẳn cổ phiếu bình thường.
Nhưng có một mặt trái mà ít người để ý. Vì phải chia gần hết lợi nhuận, REIT không giữ lại được bao nhiêu tiền để mua thêm toà nhà. Muốn lớn lên, nó phải phát hành thêm cổ phiếu hoặc đi vay. Thế nên khi đầu tư REIT, bạn cần xem công ty đó vay nhiều hay ít, và có hay phát hành cổ phiếu mới làm loãng phần của bạn không. Nếu bạn thích kiểu thu nhập đều đặn này, bài xây dòng tiền từ cổ tức của Lady Finance sẽ giúp bạn hiểu thêm.
Bài học 3: Lợi nhuận đầu tư REIT, con số 11% và cách đọc cho tỉnh táo
Câu mở đầu quyển sách rất hấp dẫn. Từ năm 2001 tới 2015, REIT mang lại tổng lợi nhuận trung bình khoảng 11% mỗi năm. Cùng giai đoạn đó, S&P 500 và NASDAQ chỉ được khoảng 5%. Một bài điểm sách năm 2016 còn dẫn số liệu dài hơn: từ 1972 tới 2015, REIT cổ phần đạt khoảng 12% mỗi năm, so với 10,3% của S&P 500.
Nói thật, con số 11% cần đọc kỹ. Năm 2001 là lúc bong bóng công nghệ vừa vỡ, nên cổ phiếu công nghệ bắt đầu từ mức rất cao. Chọn mốc khác thì khoảng cách sẽ khác. Bài học thật ở đây là REIT có thể sánh ngang cổ phiếu trong dài hạn, chứ không phải lúc nào cũng thắng. Quyển Bước Đi Ngẫu Nhiên Trên Phố Wall của Malkiel cũng khuyên nên có một phần REIT trong danh mục, đúng với tinh thần này.
Bài học 4: Đầu tư REIT cổ phần hay REIT thế chấp?
Sách chia REIT làm hai loại lớn. REIT cổ phần (equity REIT) sở hữu toà nhà và thu tiền thuê. REIT thế chấp (mortgage REIT) không sở hữu toà nhà nào cả. Nó cho vay tiền mua nhà, hoặc mua lại các khoản vay đó, rồi ăn chênh lệch lãi suất.
Hai loại này khác nhau hoàn toàn về rủi ro. REIT thế chấp thường trả cổ tức cao hơn, nhưng lợi nhuận phụ thuộc vào khoảng cách giữa lãi vay vào và lãi cho vay ra. Khi khoảng cách đó bị bóp hẹp, cổ tức có thể bị cắt rất nhanh. Với người mới đầu tư REIT, sách gợi ý nên bắt đầu từ REIT cổ phần, vì bạn hiểu được mình đang sở hữu cái gì.
Bài học 5: Đầu tư REIT, thời hạn hợp đồng thuê quyết định rủi ro
Đây là phần mình học được nhiều nhất. Mỗi loại toà nhà có thời hạn thuê khác nhau. Khách sạn “cho thuê” theo từng đêm. Kho tự quản cho thuê theo tháng. Căn hộ thường ký một năm. Văn phòng ký năm tới mười năm. Còn các toà nhà cho thuê dài hạn kiểu “net lease” có thể ký hợp đồng mười lăm, hai mươi năm.
Vì sao điều này quan trọng? Hợp đồng càng ngắn thì giá thuê càng thay đổi nhanh theo nền kinh tế. Khi kinh tế tốt, khách sạn tăng giá phòng ngay ngày mai. Nhưng khi suy thoái tới, doanh thu khách sạn cũng rơi ngay ngày mai. Ngược lại, toà nhà có hợp đồng hai mươi năm thì thu nhập đều như đồng hồ, nhưng gần như không tăng nhanh khi lạm phát cao.
Sách còn giải thích kiểu hợp đồng “triple net”. Ở đây người thuê tự trả thuế đất, bảo hiểm và chi phí bảo trì. Chủ nhà chỉ việc nhận tiền thuê sạch. Nếu bạn từng đọc quyển sách về dòng tiền bất động sản của Gallinelli, bạn sẽ thấy ngay lý do mô hình này được nhà đầu tư thích.
Bài học 6: FFO, AFFO và vì sao lợi nhuận kế toán đánh lừa bạn
Khi đầu tư REIT, đừng nhìn lợi nhuận ròng như cổ phiếu thường. Kế toán bắt REIT trừ khấu hao toà nhà mỗi năm, như thể toà nhà mất giá dần. Thực tế, nhiều toà nhà lại tăng giá theo thời gian. Vì vậy ngành dùng chỉ số FFO (Funds From Operations): lấy lợi nhuận ròng, cộng lại khấu hao bất động sản, và bỏ phần lãi từ việc bán toà nhà.
Sau đó còn có AFFO, tức FFO trừ thêm chi phí bảo trì định kỳ như sơn lại, thay thang máy, sửa mái. Đây mới là con số gần với tiền mặt thật nhất. Ví dụ minh hoạ: một REIT lãi ròng 100 tỷ, khấu hao 60 tỷ, vậy FFO là 160 tỷ. Trừ 30 tỷ bảo trì, AFFO còn 130 tỷ.
Giờ giả sử công ty trả 110 tỷ cổ tức. Tức là cổ tức bằng khoảng 85% AFFO, vẫn còn chỗ thở. Nhưng nếu cổ tức vượt quá AFFO, công ty đang trả cổ tức bằng tiền vay hoặc tiền bán tài sản. Đó là dấu hiệu cổ tức có thể bị cắt. Một phép chia đơn giản thôi mà giúp bạn tránh được cái bẫy “cổ tức cao ngất”.
Bài học 7: Đầu tư REIT khi lãi suất tăng không phải lúc nào cũng xấu
Nhiều người tin rằng hễ lãi suất tăng là REIT giảm. Trong một bài phỏng vấn với Nareit, Krewson-Kelly nói thẳng niềm tin này là sai. Theo chị, REIT cổ phần thường làm tốt hơn các loại tài sản khác trong những giai đoạn lãi suất tăng.
Cơ chế là thế này. Lãi suất thường tăng khi kinh tế đang khoẻ. Kinh tế khoẻ thì doanh nghiệp cần thêm văn phòng, nhà kho, và người ta đi du lịch nhiều hơn. Thế là giá thuê tăng, bù lại chi phí vay cao hơn. Tất nhiên, cú sốc lãi suất đột ngột vẫn làm giá REIT rung lắc ngắn hạn. Bạn chỉ cần nhớ là lãi suất không phải biến số duy nhất.
Bài học 8: Năm 2016, bất động sản thành một ngành riêng
Trước năm 2016, REIT bị xếp chung vào nhóm “tài chính” cùng ngân hàng và bảo hiểm. Tới năm 2016, bộ tiêu chuẩn phân ngành GICS tách bất động sản thành một ngành riêng. Đây là ngành thứ 11 trong bộ chuẩn này. Krewson-Kelly gọi việc này là một bước ngoặt cho nhu cầu mua cổ phiếu REIT.
Lý do rất thực tế. Các quỹ lớn thường phân bổ tiền theo ngành. Khi bất động sản có ngành riêng, các quỹ buộc phải nhìn tới nó, thay vì để nó lẫn trong nhóm ngân hàng. Cuốn sách ra đời đúng lúc đó, nên một phần lớn của nó là danh sách các REIT niêm yết và bảng số liệu theo từng phân ngành.
Bài học 9: Đầu tư REIT ở Việt Nam thì sao?
Sách viết cho thị trường Mỹ, nhưng Việt Nam cũng đã có REIT. Năm 2015, Techcom Capital mở bán quỹ TCREIT, quỹ đầu tư bất động sản đại chúng đầu tiên của Việt Nam. Mỗi chứng chỉ quỹ có mệnh giá 10.000 đồng, và lúc phát hành, mức mua tối thiểu chỉ 1 triệu đồng. Ngày 27/2/2017, quỹ chính thức giao dịch trên sàn HOSE với mã FUCVREIT.
Quỹ này đầu tư vào toà nhà đã hoàn thiện, có dòng tiền cho thuê ổn định, và cam kết chia 90% lợi nhuận hằng năm. Bạn thấy đó, đúng quy tắc 90% mà sách giải thích. Tuy vậy, thị trường REIT Việt Nam còn rất nhỏ và thanh khoản thấp. Trước khi tính tới việc đầu tư REIT trong nước, hãy kiểm tra tình trạng giao dịch hiện tại và báo cáo mới nhất của quỹ trên HOSE.
Nếu bạn vẫn mơ có một căn hộ cho thuê thật, quyển Nhà Đầu Tư Bất Động Sản Triệu Phú sẽ là bước tiếp theo. Hai con đường này không loại trừ nhau. Nhiều người bắt đầu bằng REIT để học, rồi mới mua căn nhà đầu tiên.
💬 Câu nói đáng nhớ nhất
“Đọc xong quyển sách này, bạn sẽ có kiến thức về ngành, bộ từ vựng và những công cụ cơ bản cần thiết.” (Stephanie Krewson-Kelly, phỏng vấn với Nareit)
Ai nên đọc quyển này?
Quyển này dành cho bạn nếu bạn thích bất động sản nhưng chưa đủ vốn mua nhà, hoặc đã có nhà và muốn đa dạng hoá thêm. Sách khá khô và nhiều bảng biểu, nên bạn hãy đọc kỹ phần đầu về luật chơi, hợp đồng thuê và FFO. Phần danh sách REIT thì đọc lướt cũng được.
Áp dụng ngay hôm nay
Chọn một REIT bất kỳ, trong nước hay nước ngoài. Tìm báo cáo năm gần nhất và lấy ra hai con số: AFFO và tổng cổ tức đã trả. Chia cổ tức cho AFFO. Nếu kết quả trên 100%, bạn vừa tự phát hiện ra một cổ tức không bền vững.
Lưu ý: Bài viết chỉ mang tính chia sẻ kiến thức, không phải lời khuyên tài chính hay đầu tư. Hãy cân nhắc kỹ với hoàn cảnh của riêng bạn.
⭐ Đánh giá của Lady Networking
⭐⭐⭐⭐. Khô và nhiều số, nhưng là quyển nhập môn rõ ràng nhất để hiểu REIT từ gốc.
📲 Chia sẻ bài viết này
💬 Cùng nhau phát triển
Nếu bài viết này có ích cho bạn, hãy chia sẻ với một người bạn đang cần nghe điều này. Và nếu bạn muốn kết nối với những người phụ nữ đang cùng nhau học hỏi và phát triển, hãy tham gia cộng đồng Lady Networking của chúng mình nhé.
👉 Tham gia Lady Networking trên Facebook
📖 The Intelligent REIT Investor
✍️ Stephanie Krewson-Kelly and R. Brad Thomas
About this book
Do you want income from property but can’t afford a whole apartment yet? That is exactly the problem this book solves. A REIT is a company that owns buildings, so you can buy a slice of it the same way you buy a stock. In fact, you never deal with a bank loan, a tenant search or a broken toilet at midnight.
Stephanie Krewson-Kelly analysed REITs for major Wall Street firms from 1994 to 2009. After that, she ran investor relations for Corporate Office Properties Trust, a listed REIT. So she knows both sides of the table. She wrote this book for complete beginners, and it came out in 2016 at around 250 pages. Of course, it is not a light read. Still, it hands you exactly the vocabulary you need.
Lesson 1: A REIT lets you own buildings through a share
REIT stands for Real Estate Investment Trust. The model was created in the United States in 1960, because Congress wanted ordinary people to share in the income from large buildings. Before that, only the very rich could own a shopping mall or an office tower.
To qualify, a company must follow a few hard rules. First, at least 75% of its assets must be real estate. Next, at least 75% of its income must come from rent or mortgage interest. Finally, it needs at least 100 shareholders. As a result, when you buy a REIT, you know your money sits inside real buildings rather than a vague project.
Lesson 2: The 90% rule, and why the dividends are so high
This is the most important rule in the book. In the US, a REIT must pay out at least 90% of its taxable income to shareholders every year. In return, it pays almost no corporate income tax. That is why REIT dividends usually beat those of ordinary stocks.
But there is a catch most people miss. Because a REIT pays out nearly everything, it keeps very little cash to buy new buildings. So to grow, it has to issue new shares or borrow. When you study a REIT, then, check how much debt it carries. Also check how often it issues new shares that dilute your stake. And if this kind of steady income appeals to you, Lady Finance has a guide to building income from dividends that goes deeper.
Lesson 3: The 11% headline, read with a cool head
First, the book opens with a striking claim. From 2001 to 2015, REITs delivered average total returns of about 11% a year. Meanwhile, the S&P 500 and the NASDAQ managed about 5%. In addition, a 2016 review of the book cites a longer record. From 1972 to 2015, equity REITs averaged about 12% a year, against 10.3% for the S&P 500.
However, that 11% deserves a careful read. In 2001 the tech bubble had only just burst, so stocks started the window from a very high point. So if you pick a different start date, the gap changes. So the real lesson is that REITs can keep pace with stocks over the long run, not that they always win. In fact, Burton Malkiel says much the same in A Random Walk Down Wall Street, where he suggests holding some REITs in a balanced portfolio.
Lesson 4: Equity REITs versus mortgage REITs
The book splits REITs into two big families. An equity REIT owns buildings and collects rent. A mortgage REIT, on the other hand, owns no buildings at all. Instead, it lends money for property, or buys those loans, and earns the difference in interest rates.
So the two carry very different risks. For instance, mortgage REITs often pay higher dividends. But their profit depends on the gap between what they borrow at and what they lend at. When that gap narrows, the dividend can be cut very fast. That is why the book points beginners towards equity REITs first, because you can actually see what you own.
Lesson 5: Lease length decides how much risk you carry
For me, this was the most useful chapter. Each type of building has a different lease length. For example, a hotel “leases” its rooms one night at a time. Meanwhile, self-storage rents by the month. Apartments usually sign for a year, while offices sign for five to ten years. Net-lease buildings, finally, can lock in tenants for fifteen or twenty years.
Why does this matter? Because the shorter the lease, the faster rent moves with the economy. When times are good, a hotel can raise room rates tomorrow. But when a recession hits, its revenue also falls tomorrow. On the other hand, a building on a twenty-year lease pays like clockwork. Even so, its rent barely moves when inflation runs hot.
The book also explains the “triple net” lease. Here, the tenant pays the property tax, the insurance and the upkeep. As a result, the owner simply collects clean rent. And if you have read Gallinelli’s book on real estate cash flow, you will see right away why investors love this setup.
Lesson 6: FFO, AFFO, and why accounting profit misleads you
With a REIT, don’t judge it by net income the way you would a normal stock. Accounting rules force a REIT to deduct depreciation every year, as if its buildings were slowly losing value. In reality, though, many buildings gain value over time. So the industry uses FFO, or Funds From Operations. You take net income, add back property depreciation, and remove any gains from selling buildings.
Then there is AFFO, which is FFO minus routine upkeep such as repainting, new lifts and roof repairs. In short, this is the number closest to real cash. For example, imagine a REIT with net income of 100 billion dong and depreciation of 60 billion. Its FFO is then 160 billion. After 30 billion of upkeep, its AFFO is 130 billion.
Now suppose it pays 110 billion in dividends. That means the dividend is about 85% of AFFO, so there is still breathing room. But if the dividend runs above AFFO, the company is paying you with borrowed money or asset sales. That is a warning sign of a cut. After all, one simple division can keep you out of the “sky-high dividend” trap.
Lesson 7: Rising interest rates are not always bad news
Many investors believe that whenever rates rise, REITs fall. However, in an interview with Nareit, Krewson-Kelly called that belief false. In her view, equity REITs have tended to outperform other asset classes when rates are rising.
So here is the mechanism. Rates usually rise when the economy is strong. And when the economy is strong, companies need more offices and warehouses, while people travel more. So rents go up, which offsets the higher cost of borrowing. Of course, a sudden rate shock can still shake REIT prices in the short term. Still, rates are only one variable among several.
Lesson 8: In 2016, real estate became its own sector
Before 2016, REITs were lumped into “financials” alongside banks and insurers. Then in 2016, the GICS classification system gave real estate its own sector. It became the 11th sector in that system. In fact, Krewson-Kelly called it a watershed event for demand for REIT shares.
Above all, the reason is practical. Big funds often allocate money sector by sector. So once real estate had its own sector, those funds had to look at it directly instead of leaving it buried among the banks. The book arrived at exactly that moment, which is why a large part of it is a list of listed REITs with data tables by sub-sector.
Lesson 9: What about REITs in Vietnam?
The book is written for the US market. Even so, Vietnam has REITs too. In 2015, Techcom Capital launched TCREIT, the country’s first public real estate fund. Each unit had a face value of 10,000 dong, and at launch the minimum purchase was just 1 million dong. Then on 27 February 2017, the fund began trading on HOSE under the code FUCVREIT.
The fund invests in finished buildings with steady rental income and commits to paying out 90% of its annual profit. So you can see the same 90% rule the book explains. However, Vietnam’s REIT market is still very small, and trading is thin. Before you consider one, check its current trading status and latest fund report on HOSE.
And if you still dream of owning a real rental flat, The Millionaire Real Estate Investor is the natural next step. After all, the two paths don’t exclude each other. In fact, many people start with REITs to learn, and only then buy their first property.
💬 The quote that hits hardest
“After reading my book, you will have the industry knowledge, the lexicon and the basic tools you need.” (Stephanie Krewson-Kelly, interview with Nareit)
Who should read this
This book is for you if you love property but can’t yet afford to buy, or if you already own a home and want to diversify. Because it is dry and full of tables, read the early chapters on the rules, leases and FFO closely. After that, you can skim the REIT listings.
Apply this today
First, pick any REIT, local or overseas. Then find its latest annual report and pull out two numbers: AFFO and total dividends paid. Next, divide the dividends by AFFO. If the result is over 100%, you have just spotted an unsustainable dividend by yourself.
Note: This article is for educational purposes only and is not financial or investment advice. Always consider your own circumstances.
⭐ Lady Networking Rating
⭐⭐⭐⭐. Dry and number-heavy, but the clearest beginner’s map of how REITs actually work.
📲 Share this article
💬 Let’s grow together
If this article resonated with you, share it with a woman in your life who needs to hear it. And if you’d like to connect with a community of women who are learning and growing together, come join us.
